こんちゃ～あ！
地上げ＝都市再開発の最後の局面
表通りに面しているものの、最後の一軒だけが売らない場合があります。
その場合、私の出番です。
担当者と同行して紹介してもらいます。
「ご主人、この現場の責任者のユキオさんです。」
「あぁ～ついに責任者まで来たのかね」
いきなり「はい、ご主人どうして売ってくれないのですか？」
これって本当は逆ですね。一般常識からいうと狂っています。
平和に暮らしているのだから、売らないと言う（地権者＝地主様）の方が当たり前の話です。
ところが、こちらは周り近所全部契約していますから、このご主人が売ってくれないと「でこぼこの下駄の歯」のような形の土地になります。
そこで「何故売ってくれない」のかの理由を聞かなければなりません。
だからとんでもない意見で「何故売ってくれないのですか？」と言う言葉が出てくるのです。
すると「あぁー、うちは先祖代々からの受け継いだ土地だから売れないんだよ」
「ちょっと待ってください、ご主人の周りの売ってくださった方も皆先祖代々からの土地ですよ」
「ぁぁー、うちは全然関係ないね」
「はぁーそうおっしゃいましても、この地域は国が商業地域と指定した地区になっており、もう住宅街ではなくなっているのです。」
「だからうちは関係ないと言っているの」
「そうすると、ご主人の家だけ残してぐるりとビルが巻き込んでおかしな建物になります。ご主人も偏屈な人と思われますが、その辺はどうお考えでしょうか？」
「うん、俺は偏屈だからいいの、放っておいて」
「そうすると、売らない理由は自分が偏屈だからという事になりますが、それでよいのですか。」
「いい加減に帰ってくれよ、偏屈でもなんでもよいから」怒り出しました。
この「怒り出したら」こっちのものです。
怒るという事は、他に逃げ場がないから「怒る」のです。
子供が泣くのと一緒です。
県会議員にもいましたね、「泣いて誤魔化そうとしてひんしゅくを買った政治家が」それと一緒。
怒りの次は、「逃げ」です。そしてあきらめへと、、、
「御主人分かりました、でも私は絶対あきらめません。ご理解いただけるまで毎日通います。」と言ってその日は帰ります。
そして、本当に毎日通うのです。毎日同じ時間にピタリと。
言う事はありません「ご主人こんちゃ～あ、今日は晴れてますねぇ」これで終わり。
次の日は、ゴルフバッグでも玄関に置いてあったら「ご主人どのコースを回ってらっしゃるんですか？」
「関係ないだろう」はい分かりました、また出直してきます。
次は、賃貸のワンルームマンションの１棟売りのチラシなど持っていきます、このマンションを買えば働かなくても家賃収入で一生食べていける。
お金は必要のない人にとっては、本当に必要が無いのです。今の暮らしを継続させたいだけが、願望です。
そこで「必要だな」と感じさせる為、新たな生活に踏み出す使い方の方法を教えてあげるのです。
お金の使い道を教えてあげる教育です。
次はハーレィダビットソンのパンフレットや、豪華客船世界一周１０５日間の旅のリーフレットなど次々にいろいろなものを行くたびに渡してきます。
会話は必要ありません。
とにかく何にお金を使う事に興味があるかを徹底調査します。
もちろん、興信所（探偵事務所）も使って出入りしている飲み屋まで完璧に調べ上げます。
間違ってスナックに通っているスケベ爺なら、「女」も用意します。
そのスナックにデリヘル嬢を勤務させて関係を結ばさせて「おねだり攻撃」を仕掛けるのです。（パパ～、ベンツ買って）とか。
非常に卑怯なやり方とは思いますが、犯罪にならずに出来る事なら何でもします。
これを延々と続けます。
中には、警察を呼ぶ人もいますが警官には「民事不介入でしょう」と言って追っ払います。
本当は、弁護士法第７２条に抵触しているのですが、証拠がありません。
それでもだいたい90日間～１８０日間通ったら金額は別として売ってくれる人が９９％です。
「地上げ」と言うと皆さん誤解して、脅したり恐喝したりする人達の様にお考えですが、実は「都市の再開発」なのです。
商業地域で防火区域なのに、瓦屋根の家に住んでいる。
その瓦屋根のボロ家がずらっと並んでいる場合、地上げの現場としては最適です。
防火区域なのに、瓦屋根の木造、これは完全に消防法違反です。
そのような地域を全部買い上げ一体化して再開発していきます。
この事を一般的に「地上げ」と言います。
では安く買って高く売るから儲かるのかと言うと違います。
高く買ってもっと高く売るのです。
その理由は簡単で、25m道路と4m 道路の角地があったとします。
25m道路に面した土地Ａの価格は20階以上の建設物が立ちますから1坪1500万円。
4m道路に面した土地Ｂの価格は3階建てしか立ちませんから1坪600～700万が良いところ。
更に4m道路の奥に面した部分の幅員2m以下の42条2項道路（これは通路で、このような道に面した土地は再建築が出来ない可能性があります）に面した土地Ｃなど1坪１５０万がいいところです
でもこれらの土地を全部買ってしまえばＡとＢとＣは、一体の土地となりますからＡもＢもＣも２５m道路に面した土地となり＠1500万円以上（だいたい＠2000万）の価値になります。
：注 業界では1坪の事を＠と明示します。
そのほかにも一体化すればもっと土地値が高くなる設計上の要因（総合設計や天空率を使って容積率をアップさせる方法）があるのですが、簡単に言うとこのような事です。
だからＡが小さくてＢかＣが数倍大きければ、全部2倍で買っても儲かるのです。
だから、逆に自分の土地が「地上げの現場」にかかってくれたらいいなと思っていいる人は一杯います。
例え１５坪しかなくて＠３００万が相場の土地でも最終的には＠３０００万で買う事も有り得るのです。１０倍です。（地権者の粘り勝ちですね）
でも我々は、＠３千万で買っても損が無い訳です。
その一帯の地域がまとまれば、全部＠１５００万以上になりますから、今まで買収してきた部分で充分利益が出ます。
都心で土地を持っていて売りたい方がいらっしゃいましたら是非ご連絡ください。地上げの現場になるかどうかすぐお知らせします。
こんな事で地上げの現場が手に入ったら、苦労しませんが。
都市と言うのは生き物で動いていきます。
歌舞伎町は歓楽街でしたが今では、繁華街に変貌しています。
当局の取り締まりが厳しくなり、アングラのカジノや、深夜営業の風俗などができなく「健全な街」になり又不良外国人も減りましたが、その分土地値は値下がりしてしまいました。
こうなると、何も歌舞伎町に行かなくとも新橋でも、錦糸町でも同じ遊びが出来るようになったのです。
新宿ゴールデン街など格好の地上げ対象現場です。どんどん買収して、青梅街道まで接続すれば、歌舞伎町最大のビルが立ちます。
しかし、あそこはゴールデン街として歴史が長すぎ数々の文化人を輩出していますから、地権者のプライドも高く、着手すれば日本一難攻する現場になると想像されます。
いづれ誰かが手をつけるでしょうが、たぶん政治がらみになると思います。
あそここそ、消防法違反の建物が乱立していますから、行政も実は困っているのです。
だから、道路の払い下げからすべて行いとてつもない面積の敷地が完成する事になります。でも今のところは、まず無理でしょうね。
人の集まり方次第で、街は変貌していきます。
それらを作り上げていくのが、我々「地上げ屋」の仕事なのです。
地上げ＝都市再開発の最後の局面
表通りに面しているものの、最後の一軒だけが売らない場合があります。
その場合、私の出番です。
担当者と同行して紹介してもらいます。
「ご主人、この現場の責任者のユキオさんです。」
「あぁ～ついに責任者まで来たのかね」
いきなり「はい、ご主人どうして売ってくれないのですか？」
これって本当は逆ですね。一般常識からいうと狂っています。
平和に暮らしているのだから、売らないと言う（地権者＝地主様）の方が当たり前の話です。
ところが、こちらは周り近所全部契約していますから、このご主人が売ってくれないと「でこぼこの下駄の歯」のような形の土地になります。
そこで「何故売ってくれない」のかの理由を聞かなければなりません。
だからとんでもない意見で「何故売ってくれないのですか？」と言う言葉が出てくるのです。
すると「あぁー、うちは先祖代々からの受け継いだ土地だから売れないんだよ」
「ちょっと待ってください、ご主人の周りの売ってくださった方も皆先祖代々からの土地ですよ」
「ぁぁー、うちは全然関係ないね」
「はぁーそうおっしゃいましても、この地域は国が商業地域と指定した地区になっており、もう住宅街ではなくなっているのです。」
「だからうちは関係ないと言っているの」
「そうすると、ご主人の家だけ残してぐるりとビルが巻き込んでおかしな建物になります。ご主人も偏屈な人と思われますが、その辺はどうお考えでしょうか？」
「うん、俺は偏屈だからいいの、放っておいて」
「そうすると、売らない理由は自分が偏屈だからという事になりますが、それでよいのですか。」
「いい加減に帰ってくれよ、偏屈でもなんでもよいから」怒り出しました。
この「怒り出したら」こっちのものです。
怒るという事は、他に逃げ場がないから「怒る」のです。
子供が泣くのと一緒です。
県会議員にもいましたね、「泣いて誤魔化そうとしてひんしゅくを買った政治家が」それと一緒。
怒りの次は、「逃げ」です。そしてあきらめへと、、、
「御主人分かりました、でも私は絶対あきらめません。ご理解いただけるまで毎日通います。」と言ってその日は帰ります。
そして、本当に毎日通うのです。毎日同じ時間にピタリと。
言う事はありません「ご主人こんちゃ～あ、今日は晴れてますねぇ」これで終わり。
次の日は、ゴルフバッグでも玄関に置いてあったら「ご主人どのコースを回ってらっしゃるんですか？」
「関係ないだろう」はい分かりました、また出直してきます。
次は、賃貸のワンルームマンションの１棟売りのチラシなど持っていきます、このマンションを買えば働かなくても家賃収入で一生食べていける。
お金は必要のない人にとっては、本当に必要が無いのです。今の暮らしを継続させたいだけが、願望です。
そこで「必要だな」と感じさせる為、新たな生活に踏み出す使い方の方法を教えてあげるのです。
お金の使い道を教えてあげる教育です。
次はハーレィダビットソンのパンフレットや、豪華客船世界一周１０５日間の旅のリーフレットなど次々にいろいろなものを行くたびに渡してきます。
会話は必要ありません。
とにかく何にお金を使う事に興味があるかを徹底調査します。
もちろん、興信所（探偵事務所）も使って出入りしている飲み屋まで完璧に調べ上げます。
間違ってスナックに通っているスケベ爺なら、「女」も用意します。
そのスナックにデリヘル嬢を勤務させて関係を結ばさせて「おねだり攻撃」を仕掛けるのです。（パパ～、ベンツ買って）とか。
非常に卑怯なやり方とは思いますが、犯罪にならずに出来る事なら何でもします。
これを延々と続けます。
中には、警察を呼ぶ人もいますが警官には「民事不介入でしょう」と言って追っ払います。
本当は、弁護士法第７２条に抵触しているのですが、証拠がありません。
それでもだいたい90日間～１８０日間通ったら金額は別として売ってくれる人が９９％です。
「地上げ」と言うと皆さん誤解して、脅したり恐喝したりする人達の様にお考えですが、実は「都市の再開発」なのです。
商業地域で防火区域なのに、瓦屋根の家に住んでいる。
その瓦屋根のボロ家がずらっと並んでいる場合、地上げの現場としては最適です。
防火区域なのに、瓦屋根の木造、これは完全に消防法違反です。
そのような地域を全部買い上げ一体化して再開発していきます。
この事を一般的に「地上げ」と言います。
では安く買って高く売るから儲かるのかと言うと違います。
高く買ってもっと高く売るのです。
その理由は簡単で、25m道路と4m 道路の角地があったとします。
25m道路に面した土地Ａの価格は20階以上の建設物が立ちますから1坪1500万円。
4m道路に面した土地Ｂの価格は3階建てしか立ちませんから1坪600～700万が良いところ。
更に4m道路の奥に面した部分の幅員2m以下の42条2項道路（これは通路で、このような道に面した土地は再建築が出来ない可能性があります）に面した土地Ｃなど1坪１５０万がいいところです
でもこれらの土地を全部買ってしまえばＡとＢとＣは、一体の土地となりますからＡもＢもＣも２５m道路に面した土地となり＠1500万円以上（だいたい＠2000万）の価値になります。
：注 業界では1坪の事を＠と明示します。
そのほかにも一体化すればもっと土地値が高くなる設計上の要因（総合設計や天空率を使って容積率をアップさせる方法）があるのですが、簡単に言うとこのような事です。
だからＡが小さくてＢかＣが数倍大きければ、全部2倍で買っても儲かるのです。
だから、逆に自分の土地が「地上げの現場」にかかってくれたらいいなと思っていいる人は一杯います。
例え１５坪しかなくて＠３００万が相場の土地でも最終的には＠３０００万で買う事も有り得るのです。１０倍です。（地権者の粘り勝ちですね）
でも我々は、＠３千万で買っても損が無い訳です。
その一帯の地域がまとまれば、全部＠１５００万以上になりますから、今まで買収してきた部分で充分利益が出ます。
都心で土地を持っていて売りたい方がいらっしゃいましたら是非ご連絡ください。地上げの現場になるかどうかすぐお知らせします。
こんな事で地上げの現場が手に入ったら、苦労しませんが。
都市と言うのは生き物で動いていきます。
歌舞伎町は歓楽街でしたが今では、繁華街に変貌しています。
当局の取り締まりが厳しくなり、アングラのカジノや、深夜営業の風俗などができなく「健全な街」になり又不良外国人も減りましたが、その分土地値は値下がりしてしまいました。
こうなると、何も歌舞伎町に行かなくとも新橋でも、錦糸町でも同じ遊びが出来るようになったのです。
新宿ゴールデン街など格好の地上げ対象現場です。どんどん買収して、青梅街道まで接続すれば、歌舞伎町最大のビルが立ちます。
しかし、あそこはゴールデン街として歴史が長すぎ数々の文化人を輩出していますから、地権者のプライドも高く、着手すれば日本一難攻する現場になると想像されます。
いづれ誰かが手をつけるでしょうが、たぶん政治がらみになると思います。
あそここそ、消防法違反の建物が乱立していますから、行政も実は困っているのです。
だから、道路の払い下げからすべて行いとてつもない面積の敷地が完成する事になります。でも今のところは、まず無理でしょうね。
人の集まり方次第で、街は変貌していきます。
それらを作り上げていくのが、我々「地上げ屋」の仕事なのです。