最近、立て続けに物件を売却しました。
その一方で、購入も行っています。
割安な物件があれば購入し、割高な物件や、
これが私のスタンスです。
不動産投資の長所であり、短所であるのが「
これは「不況に強い」「景気が悪くても安定して収入が得られる」
「好景気であっても、その恩恵を受けづらい」
景気が良いからと言って、
この点、
都心のビジネスホテルで1泊3万円以上の宿泊料設定を行う、
話を戻しますと、
家賃が一定でも、売却価格は好景気には上がり、
したがって、ある程度物件価格が値上がりし、
その目安として、「家賃○ヶ月分の売却益」とか、「
条件の良い物件であれば多少の利益でも売れませんが、
最近、日本の不動産市場がどうなるか？
少子高齢化、人口減少、続く消費税増税など、
低金利による恩恵、爆買いに代表される外国人の買い、
どちらが勝つかは誰にも分からないからです。
ただ、１つ言えることは
「日本のように成熟した社会においては、
数年おきに上下動を繰り返しながら、
ということです。
所詮、不動産は人間に家を貸したり売ったりする、
そのような環境下において、いかに不動産で利益を上げるか？
まず、30年といった長期スパンでの不動産投資は、
もちろん、収支シミュレーションは30年で組んだりしますが、
30年後の景気の良し悪しとか、
したがって、シミュレーションは30年で組んだとしても、
その意味で、「30年間、家賃保証」
むしろ、保証が無い代わりに10年で回収できますとか、
次に、いかに10年で回収とか、5年で回収を達成するのか？
１つは、高利回り物件を購入すること。
実質利回りで10%超の物件ならば10年で回収、
実質利回りで20%超の物件ならば5年で回収の目処が立ちます。
2つ目は、物件を売却することです。
5年目で物件を「購入価格以上で」売却できれば、
10年目で売却しても、同様です。
ただし不動産は、
（１）「売却を遅らせれば家賃収入の累計が増えていく」
（２）「売却を遅らせれば老朽化し、値下がりしていく」
（３）景気の良し悪しによって価格が上下するというランダム性
の３つを比較して、いつ売るかを判断しなければなりません。
この点、今のような好景気であれば、（３）
単純に（１）と（２）だけを比較して、今売るべきか？
幸いにして、売却益＞
ということで、現在、新たに購入する物件を探しています。
手元の資金がありますので、
何ヶ月も良い物件が見つからないときもあれば、
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学生時代に、私の両親（特に父親）は、私がアルバイトするのを凄く嫌がったのですが、たぶんこういうことを言いたかったのだろうなあと思い出しました。
「学生時代に時給800円のバイトをする場合、その切り売りする時間の価値は、時給800円よりも遥かに高い」
「なぜなら学生時代に勉強しなかったせいで、社会人になってから勉強し直すと時間も費用もバカ高くつく」
「であるならば借金してでも勉強しておいた方が良い」
こう考えてみると、奨学金を使って大学時代に勉強するというのは正しい方向を向いてますね。
なぜなら仮に400万円の奨学金を借りた場合、学生にとっては大金ですが、社会人になって稼ぐようになれば相対的に安くなります。
一方、学習時間の希少価値や、一時間あたりの学習能力を比較すると、
学生時代にはたっぷりの時間を使って、かつ記憶力が良いので効率よく学習できる一方で、
社会人になって年をとるとどんどん物覚えが悪く、時間を取るのも大変になってきます。
であるならば学生のうちは借金をしてでも勉強し、極力、アルバイト、特に単純労働には時間を使わない。そして社会人になったら稼ぐことに集中する。
こういう時間の使い分けが、実に合理的なやり方だと気付きました。
今年1件目の物件を購入しました。
それで、タイトルにあるように物件決済時の持ち物について。
私はこれまでに、累計で22件くらいの物件を買っていると思うのですが、いつも忘れ物をします。
もちろん現金やら印鑑やら身分証明のような、必須のものは決して忘れませんが、あったら良いなと思うものはよく忘れます。
それで、忘れ物をしないように「持ち物リスト」を作成してみました。
これさえあれば、いつでも大丈夫なはずです・・・たぶん。
１．自分で制作した、入居者募集用のチラシ
→物件が空室の場合、決済と同時に駅前の不動産屋さんを片っ端からまわり、入居者募集の依頼をします。これによって空室期間を限りなく減らすことができます。
その際に必須なのがマイソク。
物件の基本情報がすべて詰まっているので、コピーして渡しておけば、賃貸の不動産屋さんは案内が可能です。
ただしそのままだと、物件価格が記載されていたりと不必要な情報があるので、そこを消して家賃・敷金・礼金に書き換えたりと多少の加工をしておきます。
ちなみに加工する際に便利なのが、カシオの「メモプリ」という商品。
これはテプラにそっくりなんですが、貼ってはがせるんです。貼ってはがせるテプラ。
これで賃料や敷金・礼金を打ち出してマイソクに貼ると、マイソクを汚すこと無く加工できるし、修正・訂正も簡単にできます。おすすめ。
２．管理規約など
上記と同じように、入居者募集用を依頼する際に、コピーして不動産屋さんに渡します。もとい、不動産屋さんにコピーしてもらいます。
３．鍵ボックス
複数の不動産屋さんに依頼する場合、合鍵を渡すとあとで回収が面倒なので、現地に鍵ボックスを設置します。
４．スリッパ２足
現地の室内に置いておきます。入居希望者の方が見学する際に使います。
５．照明（電球＆ランプソケット）
照明器具がついておらず、真っ暗な部屋が意外と多いので、簡易式の照明をつけておきます。
６．養生テープ
空室状態だと、郵便受けにチラシやらが投函されまくって美観を損ねるので、現地の郵便受けに養生テープを貼っておきます。
以上６点。
お分かりのように、空室の場合は、です。
オーナーチェンジの場合はすべて不要。
そう考えると、オーナーチェンジ物件の方がずっと楽です。
一方、空室の場合は手間がかかって面倒くさいですが、家賃を高く取れる楽しみがありますね。
ちょうどこれから春の引っ越しシーズンを迎えるので、少しでも高い賃料を取れるように頑張りたいと思います。